De koop – hoofdpijn van de ontbindende voorwaarden

Bureaucratie ten top

Het voorlopige koopcontract wordt natuurlijk pas getekend als je met de verkopers tot overeenstemming bent gekomen wat betreft o.a. de ontbindende voorwaarden. De ontbindende voorwaarden opstellen is één ding, ze vervolgens helemaal uitpluizen was daarentegen veel werk. Ondanks een vliegende start liepen we tegen heel wat hobbels aan, vooral zaken waarbij je bent overgeleverd aan externe partijen. Ons geduld en onze stalen zenuwen werden op de proef gesteld.

Voorgevel “Hof Boer met Lust”

De ontbindende voorwaarden

Geld bieden kan iedereen, maar het ook waarmaken dat moet nog maar blijken. Los van de financiering hadden we zelf ook nog belangrijke punten opgenomen als ontbindende voorwaarden. Mocht na onderzoek blijken dat we rotzooi hadden gekocht, dan wilden we de koop nog wel kunnen ontbinden. We hadden 10 weken de tijd om antwoord te krijgen op de volgende vragen:

  • Krijgen we het gefinancierd?
  • Is het woonhuis bouwkundig goed genoeg, dat er niet direct meer dan €20.000 geïnvesteerd hoeft te worden om het overeind te houden?
  • Is de bodem schoon?
  • Is het haalbaar om van de gemeente Woerden toestemming te krijgen voor ons plan er te mogen wonen, een paardenpraktijk te runnen én hobbymatig enkele paarden te houden?
De ligboxenstal

De financiering

We zijn natuurlijk niet helemaal gek, dus hadden vooraf alles uitgeplozen wat voor ons haalbaar zou zijn. Onze financieel adviseur, vanzelfsprekend goed bekend met onze persoonlijke financiële situatie, maakte zich geen zorgen. Zelfs een stukje verbouwing meefinancieren moest geen probleem opleveren. Alleen nog even een gevalideerde taxatie van het object aanleveren, en dan waren er meerdere banken enthousiast om met ons in zee te gaan. Zo gezegd, zo gedaan. Direct een gevalideerde taxatie laten uitvoeren door Gevaert makelaars uit Woerden, die ons eerder goed had geholpen. Maar na een paar weken aandringen, nog altijd geen gevalideerd taxatie rapport. Uiteindelijk kwam schoorvoetend het hoge woord eruit; het betrof een agrarisch object, en dit kan nog niet als woonhuis bij het NWWI worden gevalideerd. Met andere woorden, zo snel mogelijk op zoek naar een makelaar die bekend is met agrarisch vastgoed.

Heeft het te kopen pand nog een agrarische bestemming, die nog niet gewijzigd is op datum van levering? Dan moet een taxateur gespecialiseerd in agrarisch vastgoed het pand taxeren en de taxatie EWS laten valideren. Dit kan niet bij het NWWI.

Tip van Boer met bouwlust

Makelaar Kooijman uit IJsselstein wilde ons wel helpen, maar was nog even op vakantie in Frankrijk. Vakantie had die arme man vast dik verdiend, maar onze tijd was aardig op aan het raken om nog vóór 1 april een aanvraag bij de bank te kunnen doen. Uiteindelijk was het verlossende taxatie rapport, inclusief een agrarische validatie, op 2 april klaar. Vliegensvlug ingediend, en al snel bleken zowel ABN als van Lanschot graag de financiering te willen verzorgen. “Alleen nog even het contract laten opstellen”. Over een weekje klaar. Over een paar dagen echt klaar. Oops een rentefout. Duurt nog wat langer. Echt, maandag heeft u het. Geen zorgen, 1 mei gaan we redden. Maar niks hoor, 30 april om 16u ’s middags moesten we toch echt uitstel aanvragen bij de verkopers. De datum om de financiering rond te krijgen werd verzet naar 15 mei. Nog meer vertraging. Nog meer beloftes. Op 14 mei eind van de dag moesten we op basis van een foto maar geloven dat het écht goed gekomen was. Op 16 mei lag het contract dan eindelijk in de bus. Maar goed dat we de boerderij al niet meer wilden verkopen, want ontbinden was ons op deze ontbindende voorwaarde niet gelukt.

Bouwkundige keuring

Het entree bij de voordeur

Van onze jarenlange huizenjacht hadden we alvast geleerd dat Vereniging Eigen huis prima bouwkundige keuringen verzorgt. Zo ook nu weer kwam, stipt op tijd, Leen de boerderij eens grondig inspecteren. Dat de buitenboel, en dan bedoelen we de schuren, veelal rijp zijn voor de sloop, dat wisten we al. De hamvraag van de keuring was; is het woongedeelte van de boerderij veilig bewoonbaar, en zo niet, wat moet er gebeuren (en wat kost dat) om dat op te lossen? De ‘directe kosten’ zoals dat zo mooi heet, zijn bijvoorbeeld de aanpak van bruinrot, houtworm, gammele constructies en asbest. Uit het rapport bleek al snel dat de boerderij in redelijke staat is voor een dame die al meer dan 120 jaar mee gaat. De directe kosten werden echter geraamd op €32.000, toch aanzienlijk meer dan de €20.000 waar we graag onder hadden willen blijven. Punt van aandacht dus, maar uiteindelijk reden voor een goed gesprek met de verkopers, en niet om te ontbinden. Op dat gesprek kom ik later terug.

Schone grond

Als je ergens veilig wilt wonen, is de kwaliteit van de grond, en daarmee automatisch van je leefomgeving best belangrijk. Vervelend als er peultjes met asbest of minerale oliën groeien volgend jaar. Daarom werd Lawijn milieuadviesbureau ingeschakeld om op het hele terrein bodemonderzoek uit te voeren. Dat begint met identificeren waar de mogelijk vervuilende hotspots zitten, denk aan een oude fruitboomgaard, bovengrondse dieseltank of oud asbestdak. We hadden op alles bingo.

Een ‘schoon grond’ verklaring hoef je pas verplicht aan te leveren bij de definitieve bestemmingswijziging. Voorbereidend daarop is het meenemen in de ontbindende voorwaarden handig, dan kun je bij schade nog over de koopprijs onderhandelen. Doe je aanvraag bij een milieuadviesbureau meteen, het kost veel tijd.

Tip van Boer met bouwlust

De verkoper was niet erg spraakzaam als het aankwam op het aanwijzen van mogelijk vervuilde plekken, dus we moesten het voornamelijk hebben van (soms hele, hele oude) tekeningen en plattegronden van de omgevingsdienst regio Utrecht. Ook blijken bodemonderzoek mannen nogal druk bezet te zijn, dus snel afspraken inplannen was er niet bij. De verkoper vond het ook allemaal maar niks, een paar boorgaatjes in de grond, dus ook dat frustreerde het überhaupt kunnen nemen van monsters. Ook leerden we dat grondwater monsters niet op hetzelfde moment genomen kunnen worden als de bodemmonsters. De ‘bodem is geroerd’ en moet een week rusten voor er betrouwbare watermonsters genomen kunnen worden. Na wekenlang spanning kwam de uitslag:

  • asbest in de grond waar nooit een dakgoot aan een asbest dak van een schuurtje heeft gezeten
  • restjes minerale oliën in het grondwater rond een bovengrondse dieseltank
    Geschatte saneringskosten bij elkaar zo’n €20.000  
Het achtertuintje naast het boenhok

Maar dat is nog niet alles, want nu moest de zone waarin de vervuiling zich precies voordeed nauwkeuriger worden bepaald. Nog meer monsters. En net toen we dachten bijna klaar te zijn, toverde de omgevingsdienst nóg een oude kaart tevoorschijn (het totale dossier was 300 pagina’s dik!), waar waarempel nog een tweede dieseltank op vermeld stond. De verkoper, geboren en getogen op deze boerderij, wist natuurlijk van niets, maar wist wel zeker dat we geen vervuiling zouden vinden. Zijn vader herinnerde zich de tank wel. En jawel, ook hier minerale oliën, in de grond dit keer, tussen twee schuurtjes in. De makelaar wist ons te vertellen dat, als gemeentes echt lastig doen, ze kunnen eisen een stuk schuur af te breken om ook onder de bodem van de schuur te kunnen monsteren. Dat hopen we dan maar van niet. Dit vormt veel later in het proces van vergunningsaanvragen wellicht een probleem.

Laat je bodemonderzoeker zo snel mogelijk de dossiers op vragen die bij de lokale omgevingsdienst zijn gearchiveerd. Hierop staan dieseltanks en oude boomgaarden aangegeven. Je bent dan niet aangewezen op het geheugen van de verkoper.

Tip van Boer met Bouwlust
Het asbest is van het schuurtje gehaald, maar in de grond is het wel aanwezig door een afwezige dakgoot in het verleden

Haalbaarheidsverzoek

Een wat? Een haalbaarheidsverzoek, waarbij je een goed gemotiveerd plan indient bij de gemeente, die gaat kijken of het plan stedenbouwkundig past in hun beleid. Zo wilden wij graag van de huidige agrarische bestemming, met als normaal gebruik melkvee en jongveeopfok, een woonbestemming maken met dierenartsenpraktijk voor paarden en kleinschalige fokkerij voor paarden. Leek ons nogal logisch, want met 1,25 hectare grond is er geen boterham te verdienen in de melkveehouderij, dan mag je 2,5e koe houden. In ruil voor ons plan zouden we zorgen voor ‘ruimtelijke kwaliteitswinst’ wat ondertiteld zoveel betekent als oude rommel afbreken en het terrein opknappen zodat het in het straatbeeld van het Groene Hart past. Gelukje voor ons; het bestemmingsplan noemt expliciet een dierenartsenpraktijk als goede optie op onze locatie. Samen met architectenbureau Arco Architecten hebben we een mooie situatietekening opgesteld voor de huidige en de toekomstige situatie. En toen begon het gesodemieter.

Voor het slagen van een haalbaarheidsverzoek is het in de arm nemen van een lokale, goede (liefst door de gemeente getipte), architect van levensbelang. Zij zijn bekend met lokale eigenaardigheden en kunnen sneller bij details over bouwvlak etc. waardoor een situatietekening voldoet aan de eisen van de gemeente.

Tip van Boer met Bouwlust
  • De ligboxenstal is niet gebouwd zoals de vergunning is verleend. Het had een symmetrische stal moeten worden, en het is een asymmetrische geworden. Van de schrik is het gevaarte ook langer gebouwd en minder breed dan de bedoeling was. – De gemeente stelt dus dat deze gloednieuwe (bouwjaar 2014) ligboxenstal maar beter afgebroken kan worden;
  • Onze prachtige hoofdboerderij wordt links en rechts geflankeerd door twee cultuurhistorisch waardevolle schuurtjes. De linker – met de neus naar de boerderij – is van ons, de rechter is van de Ds. G. Boerstichting. Boeit dat? Ja, want het schuurtje van de stichting is dan wel niet van ons, het staat wel op ons bouwvlak. Een bouwvlak staat blijkbaar los van eigendom of kadastrale percelen, en is gewoon een vlek rond een hoofdgebouw waarop gebouwd mag worden, en daarbuiten niet. De gemeente wil niet meewerken, aan geen enkel plan, zo lang er niet voor het gehéle bouwvlak een plan wordt ingediend. Dat betekent kortweg dat het schuurtje ook aangekocht moet worden, of dat de stichting het moet slopen. Alleen op die manier krijgen we het bouwvlak compleet, of verkleind. Maar dat schuurtje is van de stichting hè? Daar hebben wij dus niks over te zeggen. Hier begint een lang traject van lijdzaam afwachten. Daarover ook later meer;
  • Ruimtelijke kwaliteitswinst mag nog wel een beetje meer zijn van de gemeente. Dus een paar geitenhokken en betonplaten afbreken is niet genoeg. Er moeten honderden vierkante meters stal en hooibergen sneuvelen én ook honderden vierkante meters betonplaten verwijderd worden. Het mag wat kosten;
  • Paardenhouden is onwenselijk in het ruimtelijke aangezicht van het gehele object, volgens de gemeente. Al die lelijke palen van meer dan 1 meter hoog met schriklint, en dan die zandpaddocks! Och Here, dat moeten we niet willen in het Groene Hart. Het houden van 4 paarden kan ‘misschien onder voorwaarden’ maar wat die voorwaarden precies zijn, dat staat er  niet bij;
  • Überhaupt een andere diersoort houden dan koeien en schapen is lastig, want waar nu stankcirkels (valt nog onder de oude regels) van zo’n 25m gelden, zou dat direct 50m worden als de diersoort die gehouden wordt verandert. Ook al is die diersoort agrarisch. Dan zitten de stallen waar de paarden gehouden moeten worden op minder dan 50m van het woonhuis links van ons. Kan dus niet;
  • De woonbestemming toekennen, als we aan al het bovenstaande wel zouden voldoen, is ook nog lastig. Want dan vallen we in ineens in de geurzone van een veehouder rechts van ons. Snapt u het nog? Als boer mag je er zonder zorgen wonen. Als gewone burger met een andere diersoort, die niet bedrijfsmatig wordt gehouden, is het ineens heel lastig.

Vergeet niet je huidige én toekomstige bouwvlak goed te controleren. Gemeentes zien graag het bouwvlak krimpen bij de wijziging van een agrarische bestemming, naar een woonbestemming. Bovendien kun je zo controleren of wel alle gebouwen op het bouwvlak straks in de koop zijn meegenomen.

Tip van Boer met Bouwlust
Ruimtelijke kwaliteitswinst is er nog genoeg te halen. Voor de kijker links is het kalverschuurtje wat nog in eigendom is van de stichting en voor problemen zorgt.

Kortom, dit was nogal een tegenvaller. Maar; tussen de regels door lazen we ook dat er mogelijkheden zijn, het is alleen een lang proces om uit te zoeken hoeveel water bij de wijn moet, bij zowel de gemeente als bij ons.

Een goed gesprek met de verkoper

Alles wat we te weten waren gekomen bij het uitpluizen van onze ontbindende voorwaarden hadden we eens op een rij gezet. Hetgeen we gekocht hadden, bleek in de praktijk toch nét even iets anders te zijn. Nu we ons in het project hadden vastgebeten (nog) geen reden om de koop te ontbinden, maar wel om de verkopers eens stevig aan de tand te voelen en mee te laten delen in de onverwachte kosten.

Een pittig gesprek verder leverde ons een mindering van €9000 op de koopprijs op én een toezegging dat veel beton al zou zijn opgeruimd bij levering.

Het toetje

Niet lang na ons gesprek met de verkopers kwamen er nog wat nare tegenvallers, die de verkopers éven waren vergeten te vertellen

  • Om de ligboxenstal te bouwen zijn er verschillende sloten gedempt, maar hiervoor is niet gecompenseerd. Dat betekent dat er nog 300m2 aan sloot moet worden afgegraven;
  • De landerijen van 18 hectare achter de boerderij worden gepacht door de verkoper – bij het verlaten van zijn boerderij, moet hij contractueel ook afstand doen van de pachtrechten, maar dat doet ie tot op heden niet. Dat betekent dat er tot die tijd geen nieuwe afspraken gemaakt kunnen worden met een nieuwe pachter. Pas als de nieuwe pachter bekend is, kunnen er afspraken gemaakt worden met de stichting over het schuurtje op ons bouwvlak. Er ligt al sinds mei een bod om het te kopen, maar hier komen ze op zijn vroegst pas in oktober op terug, dan is de eerstvolgende vergadering…

Is er relatief recent gebouwd op het terrein? Vraag dan bij de gemeente de verleende vergunningen op én de start- en gereedmeldingen van de bouw. Je kunt dan zien of de gemeente na afloop van de bouw heeft gecontroleerd en of er bemerkingen waren.

Tip van Boer met bouwlust
Uitzicht op de polder achter de boerderij

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.